Rannsóknarritgerð um íbúðamarkaðinn og notkun verðmatslíkans við mótun þjóðhagsvarúðarstefnu 30. júní 2025
Seðlabanki Íslands hefur gefið út rannsóknarritgerðina „A Hedonic Housing Model for Macroprudential Policy“ eftir Önund Pál Ragnarsson, hagfræðing á sviði fjármálastöðugleika.
Í ritgerðinni er ítarlegt gagnasafn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, sem inniheldur kaupsamninga og leigusamninga auk upplýsinga úr fasteignaskrá og fasteignamatsgrunni, tekið til skoðunar. Birt er lýsandi tölfræði um eiginleika húsnæðis á kaup- og sölumarkaði annars vegar og á leigumarkaði hins vegar og hvernig þeir eiginleikar hafa þróast yfir tíma. Verðmatslíkan fyrir íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu er sett fram og metið. Helstu niðurstöður eru: (1) Á árunum 2011-2022 var gæðamunur á íbúðum sem gengu kaupum og sölum annars vegar og íbúðum sem voru leigðar út hins vegar. Keyptar og seldar íbúðir voru að jafnaði 8,8% gæðameiri en leigðar íbúðir. Þetta gefur til kynna bjaga í ógæðaleiðréttu hlutfalli verðs á móti leigu. Ólík þróun eiginleika húsnæðis á kaup- og sölumarkaði annars vegar og leigumarkaði hins vegar yfir tímabilið gefur jafnframt til kynna að sá bjagi sé breytilegur yfir tíma. (2) Uppsafnaður munur á þróun ógæðaleiðréttrar vísitölu raunverðs fyrir fjölbýlismarkað höfuðborgarsvæðisins og gæðaleiðréttrar vísitölu frá 2007 til 2024 er 3,7%. (3) Metið verðálag íbúða í nýbyggingum og þróun þess yfir tíma veitir innsýn í markaðsaðstæður hverju sinni og getur stutt við greiningu á bólumyndun á markaðnum. (4) Gæðaleiðrétt hlutfall íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu á móti byggingarkostnaði hreyfist með ólíkum hætti til skemmri tíma, samanborið við ógæðaleiðrétt hlutfall.
Sjá ritið hér: