Síðastliðið haust þrengdu stóru viðskiptabankarnir lántökuskilyrði verðtryggðra íbúðalána. Þessi þrenging ásamt auknum skorðum Seðlabankans á lántöku heimila þar sem hámark veðsetningarhlutfalls hefur verið lækkað og hámark sett á greiðslubyrði í hlutfalli við ráðstöfunartekjur eru einar stærstu breytingar á lánaumhverfi heimila á síðustu árum. Ef litið er lengra til baka er óhætt að segja að lánaumhverfi heimila hafi breyst umtalsvert undanfarna tvo áratugi. Upp úr aldamótum var bróðurpartur íbúðalána veittur af Íbúðalánasjóði en um 15% af lífeyrissjóðum. Íbúðalán voru nánast öll verðtryggð og lánstíminn að jafnaði 25 til 40 ár. Þetta hafði gjörbreyst árið 2022 en þá var rúmlega helmingur af stofni íbúðalána óverðtryggður. Fjölbreytileiki lána hefur einnig aukist er varðar lánstíma og samsetningu verðtryggðra og óverðtryggðra lána. Íbúðalánasjóður veitir ekki lengur lán og viðskiptabankarnir eru nú stærstu lánveitendur íbúðalána en lífeyrissjóðir hafa einnig nokkuð vægi. Í þessari grein verður tæpt á helstu breytingum sem hafa orðið í lánaumhverfi heimila á síðustu tveimur áratugum.

Árið 2003 var lokið við einkavæðingu Landsbankans og Búnaðarbankans og haustið 2004 hófu viðskiptabankarnir að bjóða íbúðalán á hagkvæmari kjörum. Í kjölfarið óx hlutdeild þeirra á íbúðalánamarkaði hratt. Samhliða stórjukust uppgreiðslur hjá Íbúðalánasjóði og hlutur lána sjóðsins af íbúðalánum heimila nær helmingaðist á einu ári. Sumarið 2004 hafði verið ráðist í verulega endurskipulagningu á skuldabréfaútgáfu sjóðsins þar sem hann hætti útgáfu hús- og húsnæðisbréfa og hóf í staðinn útgáfu íbúðabréfa. Þau bréf voru ekki uppgreiðanleg sem hafði gríðarleg áhrif á stöðu Íbúðalánasjóðs síðar meir og þannig átti sjóðurinn erfiðara en ella með að keppa við bankana þegar vextir fóru lækkandi. Þau lántökuskilyrði sem viðskiptabankarnir settu heimilum voru mjög rúm á þessum árum: íbúðalán voru veitt með allt að 90% veðhlutfalli og í einhverjum tilvikum var lánað með 100% veðhlutfalli auk þess sem samkeppni meðal lánveitenda á íbúðalánamarkaði var gríðarleg (Elíasson & Skúlason, 2016). Þetta leiddi til mikils útlánavaxtar allt fram að fjármálakreppunni árið 2008 sem reyndist vera langt umfram þolmörk þjóðarbúsins (Páll Hreinsson, Sigríður Benediktsdóttir og Tryggvi Gunnarsson, 2010). Á þessum tíma voru engin þjóðhagsvarúðartæki varðandi skuldsetningu heimila til staðar hér á landi líkt og eru í dag.

Frá árinu 2007 jókst jafnframt aðgengi heimila að gengisbundnum lánum með tilheyrandi gengisáhættu á efnahagsreikning þeirra. Mörg heimili voru því mjög skuldsett og sú áhætta sem hafði byggst upp á efnahagsreikningi þeirra dýpkaði efnahagssamdráttinn í kjölfar fjármálakreppunnar haustið 2008 enn frekar. Atvinnuleysi jókst og fasteignaverð lækkaði á sama tíma og stofn verðtryggðra og gengisbundinna lána hækkaði í kjölfar þess að gengi krónunnar lækkaði og verðbólga jókst í kjölfarið

Í kjölfar fjármálakreppunnar lækkuðu ráðstöfunartekjur heimila samhliða því sem eigið fé þeirra minnkaði hratt. Heimilum með neikvætt eigið fé í fasteign sinni fjölgaði mikið. Við tók tímabil mikillar aðlögunar í efnahagslífinu sem og á efnahagsreikningum heimila. Afskriftir og endurskipulagning skulda jukust og stjórnvöld kynntu aðgerðir sem miðuðu að því að draga úr mikilli skuldsetningu: yfirveðsett heimili gátu óskað eftir niðurfærslu íbúðalána samkvæmt svokallaðri 110% leið auk þess sem stór hluti gengisbundinna lána var færður niður í upprunalega fjárhæð í krónum, að teknu tilliti til greiðslna, eftir að Hæstiréttur úrskurðaði um ólögmæti þeirra lána árið 2010 (Ólafsson & Vignisdóttir, 2012). Árið 2014 tilkynntu stjórnvöld jafnframt umfangsmiklar skuldalækkunaraðgerðir. Þær fólu annars vegar í sér að stór hluti heimila fékk beina niðurfærslu á höfuðstól verðtryggðra húsnæðislána sem kom til framkvæmda í upphafi árs 2015 og hins vegar var heimilt að nýta séreignarsparnað skattfrjálst til að greiða inn á höfuðstól húsnæðislána. Heimild til að nýta séreignasparnað hefur í kjölfarið ítrekað verið framlengd. Samhliða auknum efnahagsumsvifum tóku heimilin að greiða upp lán og staða þeirra batnaði. Þannig námu skuldir heimila sem hlutfall af vergri landsframleiðslu um 80% í lok árs 2015 samanborið við rúmlega 120% árið 2009 eins og sést á mynd 1.

Þegar tekið hefur verið tillit til áhrifa af endurflokkun milli lánastofnana í kjölfar fjármálakreppunnar og skuldalækkunaraðgerða stjórnvalda sést að útlánastofn heimila fór ekki að vaxa á ný fyrr en á seinni hluta árs 2015 (mynd 2). Umsvif í þjóðarbúskapnum jukust nokkru áður og fasteignaverð hafði jafnframt hækkað.

Í apríl 2017 tóku gildi lög um fasteignalán til neytenda sem meðal annars leiddu til töluverðrar lækkunar á lántökukostnaði heimila. Fyrir gildistöku laganna tíðkaðist að lánveitendur innheimtu lántökugjald sem hlutfall af lánsfjárhæð. Hlutfallið nam yfirleitt 1% af heildarfjárhæð fasteignaláns og var því stór hluti af kostnaði vegna fasteignaviðskipta. Þetta fyrirkomulag var til þess fallið að draga úr endurfjármögnun íbúðalána eða flutningi lána milli lánveitenda ef betri kjör buðust. Samkvæmt lögunum mega lánveitendur einungis innheimta fast lántökugjald og í dag er gjaldið yfirleitt á bilinu 50-70 þús. kr. og hefur sá kostnaður við lántöku því lækkað töluvert. Þrátt fyrir lægri tekjur af veitingu lána er ekki að sjá að bankarnir hafi brugðist við með hærri útlánsvöxtum. Þar hafði það mögulega áhrif að á svipuðum tíma tóku lífeyrissjóðir að koma inn á íbúðalánamarkað af miklum krafti með aukinni veitingu sjóðfélagalána. Vextir þeirra voru yfirleitt lægri en þeir sem viðskiptabankarnir buðu en hlutur sjóðfélagalána af heildareign lífeyrissjóðanna var í sögulegu lágmarki á þessum tíma (mynd 3). Þá jókst framboð óverðtryggðra íbúðalána og heimili sóttu í það lánsform í auknum mæli í kjölfarið. Samkeppni um íbúðalán heimila jókst því á sama tíma og kostnaður við að endurfjármagna og flytja lán á milli lánveitenda lækkaði verulega. Því til viðbótar urðu miklar framfarir í fjártækni og þjónusta bankanna og annarra lánveitenda varð að miklu leyti rafræn. Þetta hefur einfaldað umsókn og útgreiðslu fasteignalána sem og endurfjármögnun þeirra miðað við það sem áður var. Frá miðjum síðasta áratug og fram að COVID-19-heimsfaraldrinum jókst hlutdeild lífeyrisjóða á íbúðalánamarkaði auk þess sem óverðtryggð íbúðalán urðu algengari.

Stjórnvöld gripu til ýmissa mótvægisaðgerða til að vinna gegn niðursveiflunni í kjölfar farsóttarinnar og bregðast þannig við tekjutapi heimila og fyrirtækja. Þá brást Seðlabankinn við efnahagssamdrættinum með skarpri lækkun vaxta og aðgerðum sem veittu viðskiptabönkum meira svigrúm til lánveitinga. Eins og sést á mynd 3 höfðu vextir íbúðalána aldrei verið lægri en í kjölfar faraldursins. Velta á fasteignamarkaði jókst mikið og fasteignaverð tók að hækka hratt þar sem við bættust áhrif mikillar fólksfjölgunar og ríflegra launahækkana. Útlánavöxtur til heimila jókst því skarpt en bankarnir juku hlutdeild sína á íbúðalánamarkaði á kostnað lífeyrissjóða þegar þeir lækkuðu vexti íbúðalána umfram vexti sjóðfélagalána. Heimilin greiddu einnig upp verðtryggð lán í stórum stíl og tóku frekar óverðtryggð lán. Þannig var hlutdeild óverðtryggðra íbúðalána heimila orðin tæplega 60% árið 2022 og hafði aldrei verið meiri eins og sjá má á mynd 4.

Staðan snerist hins vegar við þar sem verðbólga jókst verulega í kjölfar heimsfaraldursins og Seðlabankinn brást við með hækkun vaxta. Fjármálastöðugleikanefnd bankans herti einnig takmörk á lántöku eftir mikla hækkun fasteignaverðs: hámarksveðsetningarhlutfall var lækkað, hámark sett á greiðslubyrði íbúðalána í hlutfalli við ráðstöfunartekjur og þrengri viðmið um vexti og lánstíma sett við útreikning á greiðslubyrðarhlutfalli.*

Frá árinu 2023 hafa heimilin sótt í verðtryggð lán á ný en greiðslubyrði þeirra hækkaði minna en greiðslubyrði óverðtryggðra lána. Lántaka heimila hefur þó áfram verið kröftug og fasteignaverð haldið áfram að hækka en aðgerðir vegna eldsumbrotanna nærri Grindavík, ríflegar launahækkanir sem og mikil íbúafjölgun spila hlutverk í þeirri þróun. Á seinni hluta síðasta árs dró þó úr verðhækkunum á fasteignamarkaði. Eins og víða hefur verið fjallað um hefur hluti óverðtryggðra lána sem tekin voru með lágum föstum vöxtum á tímum heimsfaraldursins þegar komið til vaxtaendurskoðunar og mun það halda áfram á komandi misserum. Líklegt er að þessi vaxtaendurskoðun sé þegar farin að hafa áhrif þar sem hluti heimila hefur lagt til hliðar til að mæta henni en tæplega fimmtungur af íbúðalánum heimila eru nú óverðtryggð og bera breytilega vexti. Mögulega leiðir þetta til þess að enn fleiri heimili sæki í verðtryggð lán þegar vaxtastig er hátt en nýleg tölfræðigreining bendir til þess að heimilin sæki í verðtryggð íbúðalán fremur en óverðtryggð við þær aðstæður (sjá rammagrein 3 í Peningamálum 2023/2). Vextir verðtryggðra íbúðalána hafa þó einnig hækkað talsvert að undanförnu, samhliða hækkandi raunvaxtastigi, og hafa ekki verið hærri síðan árið 2012. Auk þess ákváðu þrír stærstu viðskiptabankarnir að þrengja lántökuskilyrði verðtryggðra íbúðalána síðasta haust, t.d. með því að stytta hámarkslánstíma þeirra og takmarka jafngreiðslulán við fyrstu kaupendur. Nú er hámarkslánstími verðtryggðra lána því yfirleitt 25 ár en ekki 40 ár líkt og áður. Því til viðbótar hafa tveir bankanna lækkað hámarksveðsetningarhlutfall grunnlána. Þessi þrenging lántökuskilyrða er til þess fallin að auka áhrif hærri verðtryggðra vaxta á greiðslubyrði nýrra verðtryggðra lána. Bankarnir eru líklega að bregðast við fyrrnefndri ásókn heimila í verðtryggð lán sem hefur valdið því að verðtryggingarjöfnuður þeirra hefur skekkst að undanförnu, þ.e. munur á verðtryggðum eignum og skuldum þeirra hefur aukist.

Eins og hér hefur verið lýst hefur lánaumhverfi heimila breyst töluvert á síðustu tveimur áratugum. Íbúðalánamarkaður er kvikari en áður og samkeppni hefur aukist. Framboð mismunandi lánaforma íbúðalána er einnig orðið meira auk þess sem lækkandi kostnaður og einfaldari framkvæmd lántöku og endurfjármögnunar hefur haft áhrif á eftirspurnina. Nú eru í boði íbúðalán þar sem hægt er að festa vexti í 3-5 ár sem samsvarar nærri lengd dæmigerðrar hagsveiflu fremur en líftíma lánsins. Þannig er stór hluti þeirra óverðtryggðu lána sem tekin voru þegar vextir voru í sögulegu lágmarki eftir heimsfaraldurinn nú kominn á endurskoðun vaxtakjara. Íbúðalán heimila eru í meiri mæli á breytilegum vöxtum og þau lán sem eru á föstum vöxtum eru það almennt ekki út lánstímann. Þá hafa fyrrnefndar breytingar á lánaumhverfi heimila líklega valdið því að þau séu meðvitaðri um kjör íbúðalána og næmari fyrir vaxtabreytingum en áður.

* Sjá nánar hér: Lánþegaskilirði fasteignalána

Elíasson, L., & Skúlason, M. Á. (2016). Housing Finance in Iceland: Milestones 1989-2014. Milestones in European housing finance, 219-238.

Páll Hreinsson, Sigríður Benediktsdóttir og Tryggvi Gunnarsson (ritstj.). (2010). Aðdragandi og orsakir falls íslensku bankanna 2008 og tengdir atburðir (bindi 7). http://www.rna.is/media/skjol/RNABindi7.pdf

Ólafsson, T., & Vignisdóttir, K. Á. (2012). Households' position in the financial crisis in Iceland: Analysis based on a nationwide household-level database. Central Bank of Iceland. Working Paper No. 59.