Fara beint í Meginmál

Lánþegaskilyrði fasteignalána

Í lögum um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016, er Seðlabanka Íslands heimilt að undangengnu samþykki fjármálastöðugleikanefndar að setja reglur sem takmarka veitingu fasteignalána til neytenda. Lögin kveða á um heimild til að beita mismunandi þjóðhagsvarúðartækjum sem ætlað er að varðveita fjármálastöðugleika, treysta viðnámsþrótt lánveitenda og neytenda gagnvart ójafnvægi á fasteignamarkaði og draga úr kerfisáhættu til lengri tíma litið.

Virk lánþegaskilyrði

Settar hafa verið reglur til að takmarka hámark veðsetningarhlutfalls nýrra fasteignalána í samræmi við 1. mgr. 25. gr. laga um fasteignalán til neytenda nr. 118/2016. Í samræmi við 2. mgr. 25. gr. sömu laga heimila reglurnar aukið svigrúm til fjármögnunar kaupa á fyrstu fasteign neytenda.

Jafnframt hafa verið settar reglur um hámark greiðslubyrðar í hlutfalli við tekjur neytenda þegar nýtt fasteignalán er tekið í samræmi við 1. mgr. 27. gr. sömu laga. Reglurnar veita einnig aukið svigrúm til fjármögnunar kaupa á fyrstu fasteign eins og gert er ráð fyrir í 2. mgr. sömu lagagreinar. Þar að auki er almenn undanþága skilgreind í reglum um hámark greiðslubyrðar. Þá undanþágu geta lánveitendur nýtt, kjósi þeir það, til að veita neytendum lán með hærri greiðslubyrði en reglurnar leyfa. Undanþáguheimildin er skilgreind sem 10% af fjárhæð veittra lána hvers lánveitenda á undangengnum ársfjórðungi.

Í Sérriti Seðlabanka Íslands nr. 20/2025 er fjallað um beitingu lánþegaskilyrða hér á landi með heildstæðum hætti og þau sett í alþjóðlegt og fræðilegt samhengi í ljósi reynslu síðustu ára. Ritinu er ætlað að vera gagnlegt innlegg í umræðu um skilyrðin, beitingu þeirra og hlutverk við stjórn efnahagsmála.

Reglur um hámark veðsetningarhlutfalls og greiðslubyrðarhlutfalls fasteignalána til neytenda eru endurskoðaðar reglulega með hliðsjón af kerfisáhættu sem getur tengst þróun á íbúða- og lánamarkaði.

LánþegaskilyrðiALMENNTFYRSTU KAUPENDURAlmenn undanþága

Hámark veðsetningarhlutfalls

80% af markaðsverði fasteignar*

90% af markaðsverði fasteignar*

Hámark greiðslubyrðar í hlutfalli við tekjur neytenda

35% af ráðstöfunartekjum**

40% af ráðstöfunartekjum**

10% á hverjum ársfjórðungi af heildarfjárhæð veittra fasteignalána

*Virði fasteignar samkvæmt kaupsamningi eða samþykktu kauptilboði. Liggi kaupsamningur eða samþykkt kauptilboð ekki fyrir skal notast við fasteignamat eða brunabótamat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eða verðmat löggilts fasteignasala, í samræmi við útlánareglur lánveitanda.
**Ráðstöfunartekjur eru skilgreindar sem væntar viðvarandi tekjur neytenda að frádregnum beinum sköttum og gjöldum. Við útreikning á greiðslubyrði fasteignalána skal miða við að lágmarki 5,5% vexti og að hámarki 40 ára lánstíma fyrir óverðtryggð lán en að lágmarki 3% vexti og að hámarki 25 ára lánstíma fyrir verðtryggð lán.

Spurt og svarað

Í reglum Seðlabanka Íslands um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda, nr. 1131/2025, er hámark veðsetningarhlutfalls almennt 80%. Reglurnar eru settar á grundvelli VII. kafla laga um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016.

Samkvæmt 3. tölulið 1. málsgreinar 23. greinar laga nr. 118/2016 er ekki skylt að framkvæma lánshæfis- og greiðslumat samkvæmt 20. gr. laganna vegna skilmálabreytinga fasteignaláns, þ.e. frestunar greiðslna eða breyttrar greiðsluaðferðar, þegar skilmálabreytingin er gerð vegna greiðsluerfiðleika neytandans. Með þessu er lánveitendum gefinn möguleiki á að aðstoða neytanda sem á í greiðsluerfiðleikum, t.d. með því að lengja lánstíma, fresta tímabundið greiðslum og bæta vanskilum við höfuðstól.

Afstaða Seðlabankans er sú að reglur nr. 1131/2025 komi ekki í veg fyrir að lánveitendur samþykki skilmálabreytingar sökum greiðsluerfiðleika lántaka, sbr. framangreint, jafnvel þótt það leiði til þess að höfuðstóll lánsins eftir skilmálabreytinguna hækki og þar af leiðandi veðsetningarhlutfall lánsins umfram leyfilegt hámark samkvæmt reglunum.

Afstaða Seðlabankans varðandi veðsetningarhlutfall og skilmálabreytingar sökum greiðsluerfiðleika

Samkvæmt reglum Seðlabanka Íslands um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda, nr. 1131/2025, er hámark veðsetningarhlutfalls almennt 80% en 90% vegna kaupa á fyrstu fasteign. Reglurnar eru settar á grundvelli 25. gr. laga um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016.

Samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laganna skulu reglurnar heimila aukið svigrúm við veitingu fasteignaláns til fjármögnunar á fyrstu fasteign. Með fjármögnun kaupa á fyrstu fasteign er í reglunum átt við veitingu fasteignaláns til neytanda sem ekki hefur áður verið þinglýstur eigandi íbúðarhúsnæðis.

Seðlabankinn vill koma því á framfæri að 90% hámarks veðsetningarhlutfall gildir einnig við endurfjármögnun fasteignaláns, sem hækkar höfuðstól lánsins, vegna fasteignar sem taldist fyrsta eign neytanda þegar lán var upphaflega veitt.

Kaup á fyrstu fasteign samkvæmt reglum um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda

Samkvæmt reglum Seðlabanka Íslands um hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur neytenda, nr. 1130/2025, er hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur neytenda almennt 35%. Reglurnar eru settar á grundvelli VII. kafla laga um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016.

Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 4. gr. laganna er brúarlán skilgreint sem „tímabundið lán án skilgreinds lánstíma eða til skemmri tíma en tólf mánaða sem neytandi tekur á meðan hann lýkur fjármögnun vegna fasteignar."

Þar sem brúarlán eru tímabundin lán, að hámarki til 12 mánaða, og aðeins ætluð til að brúa fasteignaviðskipti, er það afstaða Seðlabankans að lánin falli ekki undir reglur um hámark greiðslubyrðar fasteignalána, enda hafi kaupandi (lántaki brúarláns) fengið samþykkt kauptilboð í nýja fasteign og sett fyrri fasteign á sölu.

Afstaða Seðlabankans um meðferð brúarlána samkvæmt reglum um hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur neytenda